Geschäftsmietverträge werden oft für Jahre abgeschlossen, während sich die Bedürfnisse von Startups innert kurzer Zeit verändern können. Wer die wichtigsten mietrechtlichen Risiken kennt, vermeidet kostspielige Überraschungen.
1. Kündigungsfristen
Viele Geschäftsmietverträge sind langfristig ausgestaltet mit fester mehrjähriger Vertragsdauer, automatischen Verlängerungen und langen Kündigungsfristen. Nicht selten kann das Mietverhältnis zudem nur auf einen Kündigungstermin pro Jahr hin beendet werden. Wenn sich Standortbedürfnisse schnell ändern, können solche Modalitäten problematisch werden.
Praxistipp: Die Vertragslaufzeit sollte bewusst auf die strategische Planung des Startups abgestimmt werden. Wo möglich, sind kurze feste Laufzeiten mit einseitiger Verlängerungsoption zugunsten der Mieterin zu verhandeln. Gleichzeitig sollten Verlängerungsoptionen konsequent überwacht werden, um automatische Vertragsverlängerungen aufgrund von Fristversäumnissen zu vermeiden.
2. Untervermietung
Für Startups kann die Untervermietung interessant werden, wenn sich der Bedarf an Gewerbeflächen kurzfristig verändert. Zu beachten ist dabei, dass die Mieterin die Mietsache nur mit Zustimmung der Vermieterin ganz oder teilweise untervermieten darf (Art. 262 Abs. 1 OR). Die Vermieterin kann die Zustimmung gemäss Art. 262 Abs. 2 OR allerdings nur verweigern, wenn:
- die Mieterin sich weigert, der Vermieterin die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, oder
- die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind (bspw. wenn die Hauptmieterin einen Gewinn erzielt), oder
- der Vermieterin aus der Untermiete wesentliche Nachteile (bspw. Gefahr einer unsachgemässen Benutzung der Mietsache) entstehen.
Praxistipp: Vor der Untervermietung (eines Teils) der Mietsache ist immer die Zustimmung der Vermieterin einzuholen. Sicherheitshalber schriftlich. Erteilt die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung zu Unrecht nicht, so kann die Mieterin die Schlichtungsbehörde anrufen und auf Feststellung der Zulässigkeit der Untermiete klagen. Heikel ist die eigenmächtige Untervermietung. Besonders wenn sich herausstellt, dass die Vermieterin die Zustimmung zu Recht hätte verweigern können, riskiert die Mieterin die Kündigung.
3. Mieterausbau
Je nach Branche eines Startups können vor dem Einzug umfangreiche bauliche oder technische Anpassungen an der Mietsache erforderlich sein. Solche Änderungen werden unter dem Begriff Mieterausbau zusammengefasst.
Für einen Mieterausbau ist nach Art. 260a Abs. 1 OR die schriftliche Zustimmung der Vermieterin erforderlich (eine E-Mail genügt nicht). Als Änderungen gelten alle über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehenden Eingriffe in die Substanz der Mietsache, seien sie auch marginal und wieder rückgängig zu machen (bspw. Einziehen von Wänden, neue Bodenbeläge oder Fenster, Installation von Lüftungsanlagen, Leuchtreklamen, Sanitäranlagen usw.).
Hat die Vermieterin einem Mieterausbau zugestimmt, entfällt grundsätzlich ihr Recht, am Ende des Mietverhältnisses die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verlangen (Art. 260a Abs. 2 OR). Weist die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank Änderung einen erheblichen Mehrwert auf, so kann die Mieterin dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen (Art. 260a Abs. 3 OR). Beides kann schriftlich anders vereinbart werden.
Praxistipp: Es empfiehlt sich, der Vermieterin geplante Umbauten frühzeitig anhand konkreter Pläne vorzulegen. Es sollte klar geregelt werden, welche baulichen Anpassungen zulässig sind, ob ein Rückbau geschuldet ist und wer für dessen Kosten aufzukommen hat. Zu Beginn des Mietverhältnisses sollte der Ist-Zustand der Mietsache zudem in einem detaillierten Übergabeprotokoll (inkl. Fotos) festgehalten werden.
4. Zonenkonformität
Die geplante Nutzung einer Mietsache als Geschäftsliegenschaft muss nicht nur mit der Vermieterin abgesprochen werden, sondern auch mit den öffentlich-rechtlichen Vorgaben im Einklang stehen. Jede Gemeinde kennt eigene Zonen- und Nutzungsvorschriften. Nicht nur für bauliche Änderungen einer Baute, sondern auch für die reine Nutzungsänderung einer Mietsache bedarf es einer Baubewilligung. Dies ist beispielsweise relevant, wenn eine Wohnung gemietet und geschäftlich (bspw. als Büroräumlichkeit oder Atelier) genutzt werden soll.
Praxistipp: In der Praxis ist es sinnvoll, frühzeitig beim zuständigen Bauamt der Gemeinde nachzufragen, ob für die Umnutzung eine Baubewilligung nötig ist, auch wenn keine baulichen Massnahmen geplant sind.
5. Nebenkosten
Bei der Geschäftsraummiete stellen die Nebenkosten (typischerweise Kosten für Heizung, Warmwasser und öffentliche Abgaben) einen zentralen Bestandteil der Gesamtmietbelastung dar. Ein transparentes Verständnis dieser Kosten ist deshalb entscheidend.
Nebenkosten müssen von der Mieterin nur bezahlt werden, wenn diese Positionen im Mietvertrag besonders und detailliert vereinbart wurden. Unterhalt, Reparaturen und Verwaltungskosten sind keine Nebenkosten und bereits durch den Nettomietzins abgegolten. In Mehrparteienliegenschaften erfolgt die Aufteilung mittels eines Verteilschlüssels (bspw. nach Quadrat- oder Kubikmetern oder nach effektivem Verbrauch). Bei der Abrechnungsart kann zwischen der Akonto- und Pauschalzahlungen unterschieden werden.
Praxistipp: Nebenkostenkataloge sollten vor Vertragsabschluss im Detail geprüft werden. In gemischt genutzten Liegenschaften ist auf einen fairen Verteilschlüssel zu achten. Bei Unstimmigkeiten sollte die Nebenkostenabrechnung zunächst schriftlich bei der Vermieterin beanstandet werden. Bleibt eine Einigung aus, kann die Schlichtungsbehörde angerufen werden.
